Vous souhaitez réduire votre impôt sur le revenu et vous hésitez entre le Girardin Industriel et la loi Pinel ? Ces deux dispositifs sont souvent mis en concurrence, mais ils répondent à des logiques radicalement différentes. La réduction Pinel ne s’applique plus aux acquisitions réalisées depuis le 1er janvier 2025 : ce comparatif sert surtout à situer le Girardin, ou à faire le point si vous détenez déjà un logement Pinel.
Présentation rapide des deux dispositifs
Le Girardin Industriel
Le Girardin Industriel (article 199 undecies B du CGI) est un dispositif de défiscalisation Outre-mer. Vous faites un apport à une société de portage (SNC ou SAS) qui finance l’achat d’un matériel neuf exploité par une entreprise ultramarine pendant 5 ans (ou sa durée normale d’utilisation si elle est inférieure). En contrepartie, vous obtenez une réduction d’impôt sur le revenu qui peut être supérieure à votre apport, imputée sur l’impôt de l’année de mise en service du matériel. Cet apport est réalisé à fonds perdus, l’écart n’est pas garanti et la réduction peut être reprise pendant 5 ans. Il n’existe pas de seuil légal ; Invest’Aide déconseille généralement l’opération en dessous d’environ 3 000 € d’impôt (voir notre page sur le minimum d’impôt).
La loi Pinel
La loi Pinel (article 199 novovicies du CGI) était un dispositif d’investissement immobilier locatif dans le neuf. L’investisseur achetait un logement neuf dans une zone éligible (A, A bis ou B1), le louait nu pendant 6, 9 ou 12 ans sous plafonds de loyer et de ressources des locataires, et bénéficiait d’une réduction d’impôt calculée sur le prix de revient, dans la limite de 300 000 € par an et de 5 500 € par m².
Note : la réduction Pinel concerne les opérations réalisées jusqu’au 31 décembre 2024. Pour les acquisitions de 2023 et 2024, ses taux avaient été réduits, sauf pour les logements « Pinel + » (situés dans un quartier prioritaire de la politique de la ville, ou respectant un niveau élevé de qualité), qui conservaient les taux antérieurs. Le Pinel + a pris fin en même temps. Les investisseurs déjà engagés continuent de bénéficier de leur réduction, répartie sur la durée de leur engagement de location.
Comparatif point par point
| Critère | Girardin Industriel | Pinel (référence) |
|---|---|---|
| Nature de l’investissement | Apport à une société de portage (SNC ou SAS) | Immobilier locatif |
| Montant | Pas de seuil légal ; Invest’Aide déconseille généralement l’opération en dessous d’environ 3 000 € d’impôt (recommandation du cabinet) | Prix de revient retenu dans la limite de 300 000 € par an et 5 500 € par m² |
| Réduction d’impôt | Calculée sur le montant hors taxes du matériel, hors frais et sous déduction des subventions ; en schéma locatif, taux de 44,12 % ou 45,3 % selon la rétrocession (52,95 % ou 54,36 % dans certains territoires). Elle peut dépasser l’apport, sans garantie | Pour une acquisition en 2024 : 9 %, 12 % ou 14 % du prix de revient selon la durée (6, 9 ou 12 ans), hors Pinel + |
| Plafonnement global | 10 000 € majorés de 8 000 € (18 000 €), pour la seule fraction non rétrocédée de la réduction | 10 000 € (Pinel en métropole) |
| Durée d’engagement | 5 ans (conservation des parts et exploitation du matériel) | 6, 9 ou 12 ans (location obligatoire) |
| Ce que vous conservez | Rien : l’apport n’est jamais restitué ; sa seule contrepartie est la réduction, qui peut le dépasser sans garantie | Le logement, dont le résultat dépend des loyers, des charges, du crédit et du prix de revente |
| Capital engagé | Apport calibré sur votre impôt, définitivement perdu | Prix du logement, souvent financé à crédit |
| Risque de perte en capital | Apport perdu dans tous les cas ; risque de reprise de la réduction pendant 5 ans, voire de requalification | Risque de dépréciation du bien immobilier |
| Disponibilité en 2026 | Ouvert pour du matériel mis en service jusqu’au 31 décembre 2029 | Fermé : opérations réalisées jusqu’au 31 décembre 2024 seulement |
| Gestion requise | Pas de gestion locative ; vous dépendez du monteur et de l’exploitant pendant 5 ans | Locataires, entretien, gestion locative |
| Profil | Contribuable régulièrement imposé, qui accepte de perdre son apport | Investisseur immobilier avec capacité d’emprunt |
Différence n°1 : ce que vous conservez
Avec le Girardin industriel, vous ne conservez aucun capital : votre apport est perdu, et sa seule contrepartie est la réduction d’impôt, qui peut le dépasser sans garantie. Avec le Pinel, vous restiez propriétaire d’un logement : la réduction n’était qu’une partie du résultat, qui dépendait aussi des loyers, des charges, du crédit et du prix de revente.
Exemple (hypothèses d’illustration) :
- Girardin : apport de 9 000 € à fonds perdus → réduction visée de 10 000 € (hypothèse) → écart de 1 000 € si la réduction n’est pas reprise ; en cas de reprise, vous perdez tout ou partie de la réduction, l’apport restant perdu
- Pinel : achat de 200 000 € en 2024 avec un engagement de 6 ans → réduction de 9 %, soit 18 000 € répartis sur 6 ans, avant prise en compte du crédit, des charges, des loyers et de la valeur du logement à la revente
Différence n°2 : le capital engagé
Le Pinel demandait un capital important, souvent financé à crédit, et un engagement de location d’au moins 6 ans. Le Girardin industriel porte sur un apport calibré sur votre impôt, mais cet apport n’est jamais restitué, et vous restez engagé 5 ans (conservation des parts, risque de reprise). La réduction s’impute sur l’impôt de l’année de mise en service du matériel.
Différence n°3 : la gestion
L’investissement immobilier Pinel implique :
- La recherche et la sélection du bien
- La gestion des locataires (ou frais de gestionnaire)
- L’entretien et les charges de copropriété
- La déclaration des revenus fonciers chaque année
- La stratégie de revente après la période d’engagement
Le Girardin industriel ne demande pas de gestion locative : vous signez le bulletin de souscription, puis vous déclarez la réduction sur le formulaire 2042 IOM, à partir de l’attestation fiscale remise par le monteur. Vous dépendez en revanche du monteur et de l’exploitant pendant 5 ans : une défaillance peut entraîner une reprise de la réduction.
À qui le Girardin peut-il convenir ? À qui le Pinel convenait-il ?
Le Girardin industriel peut convenir si :
- Vous payez régulièrement un impôt sur le revenu de plusieurs milliers d’euros (Invest’Aide déconseille généralement l’opération en dessous d’environ 3 000 €)
- Vous souhaitez réduire votre impôt sans gestion locative
- Vous ne souhaitez pas immobiliser de capital important dans un bien physique
- Vous acceptez de perdre définitivement votre apport, en contrepartie d’une réduction qui peut le dépasser, sans garantie
- Vous acceptez le risque de reprise de la réduction pendant 5 ans
Le Pinel convenait plutôt si :
- Vous souhaitez constituer un patrimoine immobilier locatif
- Vous avez une capacité d’emprunt et souhaitez l’effet de levier du crédit
- Vous êtes dans une logique de long terme (retraite, transmission)
- Votre objectif va au-delà de la simple réduction d’impôt
Important : le Pinel ne s’applique plus aux acquisitions réalisées depuis le 1er janvier 2025 ; cette comparaison sert surtout à situer le Girardin. Le Girardin industriel ne remplace pas le Pinel : il ne constitue aucun patrimoine, l’apport n’est jamais restitué et la réduction peut être reprise pendant 5 ans.
Peut-on combiner Girardin et Pinel ?
Oui, mais dans un cadre précis. Contrairement à une idée répandue, il n’existe pas deux plafonds séparés qui s’additionneraient : le plafonnement global des avantages fiscaux est de 10 000 €, majoré de 8 000 € (soit 18 000 €) pour les réductions outre-mer, dont le Girardin. Les autres avantages, comme le Pinel en métropole, restent limités à 10 000 € à l’intérieur de ce total.
- La réduction Pinel (en métropole) est retenue en totalité, dans la limite de 10 000 €
- Le Girardin Industriel n’est retenu que pour sa part non rétrocédée (44 % ou 34 % de la réduction, selon le taux de rétrocession), ce qui modifie le calcul : à vérifier au cas par cas
Un investisseur qui bénéficie encore d’une réduction Pinel (logement acquis jusqu’en 2024) peut ainsi ajouter une opération Girardin, tant que le total retenu reste dans ces limites. Le montant retenu (Pinel et part non rétrocédée du Girardin) ne doit pas dépasser 18 000 € ; l’excédent éventuel de ce montant retenu est ajouté à votre impôt. Comme seule la part non rétrocédée du Girardin est retenue, la réduction Girardin elle-même peut être supérieure à ce montant. Un point à valider au cas par cas avec un conseiller.
Conclusion : Girardin ou Pinel en 2026
Le Pinel ne s’applique plus aux acquisitions réalisées depuis 2025. Le Girardin industriel reste ouvert (matériel mis en service jusqu’au 31 décembre 2029), mais il répond à un autre objectif : réduire votre impôt sur le revenu, sans constituer de patrimoine. L’apport n’est jamais restitué, l’écart avec la réduction n’est pas garanti et la réduction peut être reprise pendant 5 ans. Il peut convenir si votre objectif est uniquement fiscal et que vous acceptez ces risques.
Pour aller plus loin : retrouvez notre analyse détaillée des avantages et inconvénients de la loi Girardin.
Invest’Aide, cabinet de conseil en investissements financiers (ORIAS n° 21001101), vous aide à estimer gratuitement le montant d’une opération Girardin à partir de votre avis d’imposition, en vous présentant ses risques.
Cyrille Chéry
Fondateur d’Invest’Aide · Enregistré à l’ORIAS · Adhérent de l’ANACOFI-CIF, association agréée par l’AMF
Actuaire, Cyrille Chéry a fondé Invest’Aide, cabinet de conseil en investissements financiers (ORIAS n° 21001101). Il analyse les offres Girardin du marché avant toute recommandation et en présente les risques (apport non restitué, reprise possible de la réduction) ; il ne peut pas garantir le résultat fiscal d’une opération.
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